山西省物业管理条例

 

（2004年9月25日山西省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过

根据2010年11月26日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议《关于修改部分地方性法规的决定》修正

2025年11月26日山西省第十四届人民代表大会常务委员会第二十五次会议修订）

 

 

目 录

 

第一章 总则

第二章 物业服务区域

第三章 业主、业主组织和物业管理委员会

第四章 物业服务管理

第一节 前期物业服务

第二节 物业服务

第三节 物业服务收费

第五章 物业的使用和维护

第六章 监督管理

第七章 法律责任

第八章 附则

第一章 总 则

第一条 为了提升物业服务水平，规范物业管理活动，维护业主、物业服务人等相关主体的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本省行政区域内住宅物业的管理、服务及其监督管理等活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理的方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立物业管理工作综合协调机制，将物业管理融入基层治理体系，并将所需经费列入本级财政预算。

街道办事处、乡镇人民政府应当依法做好辖区内的物业管理工作，所需经费列入县级财政预算。

居（村）民委员会依法做好物业管理相关工作。

第四条 县级以上人民政府住房和城乡建设或者房产主管部门（以下统称物业管理主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

县级以上人民政府发展改革、自然资源、市场监督管理、消防救援等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作。

第五条 物业行业协会应当制定并组织实施自律性行业规范，定期公布物业服务收费的市场动态信息，协助开展物业服务企业信用评价，促进物业服务企业依法经营和诚信服务，推动物业服务行业健康发展。

第六条 鼓励和支持运用物联网、人工智能、大数据等，推动智慧物业、绿色物业发展，提升物业管理质量和服务水平。

第二章 物业服务区域

第七条 物业服务区域的划分，应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑物业的共用部位、共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素。

第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业服务区域向物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。已划定物业服务区域并实施物业服务但尚未备案的，由物业服务企业或者自行管理的业主向物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门备案。

县级人民政府物业管理主管部门应当将备案的物业服务区域，及时告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。

物业服务区域划定后需要调整以及已投入使用但尚未划定的，由物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府征求业主意见后确定，并向县级人民政府物业管理主管部门备案。

第九条 物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门应当建立物业服务区域档案。档案资料应当载明下列事项：

（一）物业服务区域的范围、占地面积和建筑面积；

（二）共有部分情况；

（三）建设单位、产权单位；

（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；

（五）物业管理的方式、物业服务人相关信息；

（六）法律、法规规定的其他事项。

第十条 建设单位应当按照国家规定标准，在物业服务区域内配置物业服务用房。物业服务用房应当具备水、电、暖、网络、通风、采光等基本使用条件。

物业服务用房依法属于全体业主共有。未经业主共同决定，任何单位和个人不得买卖、出租或者抵押物业服务用房，不得改变其用途。

业主委员会或者物业管理委员会办公用房从物业服务用房中调剂。

第三章 业主、业主组织和物业管理委员会

第十一条 业主在物业管理活动中根据法律法规规定、临时管理规约、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，履行业主义务。

第十二条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十三条 一个物业服务区域内，有下列情形之一，专有部分面积占比百分之五以上的业主或者人数占比百分之五以上的业主，可以向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请：

（一）已交付业主的专有部分面积达到建筑总面积百分之五十以上的；

（二）已交付业主的专有部分面积不足建筑总面积百分之五十，但首套物业交付满两年的。

街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到申请之日起六十日内，指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内，在物业所在地的物业管理主管部门、居（村）民委员会指导下，组织召开首次业主大会会议；逾期不能召开的，筹备组自行解散。

首次业主大会会议应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举业主委员会。

第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定，由业主委员会组织召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主大会会议可以采用现场或者互联网等方式召开，通过集体讨论、书面征求意见等形式收集意见，表决应当采用记名投票的方式。

业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档，会议的决定应当自作出之日起三日内以书面形式在物业服务区域内显著位置公告。

第十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，每届任期不得超过五年，可以连选连任。 业主委员会成员的人数为五至十五人的单数，主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会任期、具体人数，成员任职条件、资格终止、增补办法等由业主大会议事规则确定。

召开业主委员会会议应当有半数以上成员出席，所作决定应当经业主委员会全体成员半数以上同意。

业主委员会应当履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，执行业主大会的决定；

（二）制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；

（三）拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法，并提请业主共同决定；

（四）根据业主共同决定，处理住宅专项维修资金使用的相关工作，组织住宅专项维修资金的补交、续交；

（五）拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并提请业主共同决定；

（六）根据业主共同决定，代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与退出的物业服务企业进行交接；

（七）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）支持、配合居（村）民委员会依法履行职责；

（十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府办理备案手续，并提交以下材料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会的会议记录和会议决定；

（三）业主委员会成员基本信息。

业主委员会办理备案手续后，可以持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，向银行业金融机构申请开立账户。

业主委员会任期内备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面报告备案的县级人民政府物业管理主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府。

第十八条 业主委员会应当在物业服务区域内显著位置公示下列事项，并将相关资料存档：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；

（五）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（六）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（七）业主委员会履职情况、成员支付物业费等情况；

（八）法律、法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第一项、第三项的事项应当持续公示；第二项的事项应当在作出决定之日起三日内公示，公示期不得少于三十日；第四项至第八项的事项，应当每半年至少公示一次，公示期不得少于三十日。

第十九条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）抬高、虚增、截留由业主共同支付的建筑物及其附属设施的维修费用等；

（三）索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的财物或者其他利益；

（四）要求物业服务企业减免其物业费、停车服务管理费等；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（八）拒不执行业主共同决定的事项；

（九）其他违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的行为。

业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会三分之一以上成员或者百分之五以上的业主提请业主大会决定是否终止其成员资格。成员出现空缺时，应当及时补选。

第二十条 有下列情形之一，物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府应当组建物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，但是因各种原因未能成立的；

（三）已召开首次业主大会会议，但未能选举产生业主委员会的。

符合前款规定情形的，街道办事处或者乡镇人民政府应当就拟组建事项在物业服务区域内显著位置公告，自公告之日起三十日内，成立物业管理委员会。

物业管理委员会参照业主委员会运行，代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业服务区域召开业主大会会议，选举产生业主委员会。

第二十一条 物业管理委员会由业主代表、社区工作者、社区（村）党组织或者居（村）民委员会代表等组成，人数为七至十五人的单数，其中业主代表不得少于二分之一。物业管理委员会主任、副主任由街道办事处或者乡镇人民政府确定。

物业管理委员会履职情况、成员的基本信息、业主代表的物业费交纳情况，应当每年在物业服务区域内显著位置公示。

第二十二条 业主大会和业主委员会或者物业管理委员会组建所需经费，由建设单位先行垫付；无法确定建设单位的，由街道办事处或者乡镇人民政府垫付。

业主大会和业主委员会或者物业管理委员会的工作经费、组建所需经费由全体业主承担，经业主共同决定，可以从公共收益中支出。

经业主共同决定，可以委托第三方审计机构对业主委员会或者物业管理委员会的财务收支情况进行审计，对业主委员会或者物业管理委员会主任进行经济责任审计。审计结果应当在物业服务区域内显著位置公示。

第四章 物业服务管理

第一节 前期物业服务

第二十三条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当按照国家和本省有关规定选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，实施前期物业服务。

第二十四条 住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模小于三万平方米的，经物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十五条 与建设单位存在利害关系可能影响招标公正性的法人、非法人组织，不得参加投标。

负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一物业服务项目投标。

违反前两款规定的，相关投标均无效。

第二十六条 建设单位和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订书面前期物业服务合同。建设单位和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

建设单位应当在合同签订之日起三十日内，将前期物业服务合同、项目负责人信息向物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门备案。物业管理主管部门应当及时将备案信息告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。

第二十七条 前期物业服务合同应当包括前期物业服务项目负责人、服务事项、服务频次、服务等级、服务费用的标准和收取办法、物业服务用房管理和使用、承接查验以及违约责任等内容，并作为商品房买卖合同的附件。

前期物业服务合同期限最长不超过三年，具体期限在合同中约定。期限届满前，业主、业主委员会或者物业管理委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十八条 已竣工验收合格但尚未出售或者尚未交付的物业，物业费由建设单位承担。

出售物业交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主承担，商品房买卖合同另有约定的除外。

新建物业自首套物业交付一年内，县级以上人民政府物业管理主管部门应当组织街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会、业主代表对物业服务等级达标情况进行实地核查，根据核查结果重新核定服务等级，并督促物业服务企业执行与服务等级对应的收费标准。

第二十九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，作为商品房买卖合同的附件，并在销售场所显著位置公示。

临时管理规约违反有关规定或者侵害业主合法权益的，由物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门责令建设单位重新制定。

第三十条 新建物业交付使用十五日前，建设单位和物业服务企业应当按照国家有关规定、前期物业服务合同的约定，履行承接查验义务，完成对物业服务区域内共有部分的承接查验工作，共同确认现场查验结果，签订物业承接查验协议，并将查验结果在物业服务区域内显著位置公告。

建设单位应当邀请物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、业主代表参与现场查验，必要时可以聘请相关专业机构予以协助。物业承接查验费用由建设单位承担。

对于承接查验发现的问题，建设单位应当明确整改措施和时限，并按时完成整改。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

第三十一条 现场查验二十日前，建设单位应当按照国家和本省有关规定向物业服务企业移交承接查验所必需的资料。

物业服务企业应当自物业交接完成后三十日内，向物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门办理承接查验备案手续。

第二节 物业服务

第三十二条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业管理。委托管理的，一个物业服务区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业服务企业应当具有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。

物业服务企业将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

第三十三条 业主选聘物业服务企业提供物业服务的，应当签订书面物业服务合同。物业服务企业应当指派物业服务项目负责人。

物业服务合同的内容一般包括物业服务项目负责人、服务事项、服务频次、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、物业服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接、违约责任等条款。物业服务企业公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务企业应当自合同订立之日起三十日内，将物业服务合同、项目负责人信息向物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门备案。物业管理主管部门应当及时将备案信息告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。

第三十四条 物业服务事项包含下列内容：

（一）共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理；

（二）公共区域的环境卫生维护；

（三）公共绿化的养护和管理；

（四）公共区域的秩序维护；

（五）装饰装修服务管理；

（六）物业服务档案、资料管理；

（七）法律、法规规定或者合同约定的其他事项。

第三十五条 物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定，制定安全防范制度和应急预案，采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安全。

物业服务企业应当对物业服务区域内的楼体外立面、消防设施、窨井盖、车辆停放场所、电梯、二次供水设施等重点部位和重要设施设备进行日常巡查。巡查中发现安全隐患的，物业服务企业应当及时设置警示标志，采取措施排除隐患；发现重大安全隐患或者发生突发事件的，物业服务企业应当及时采取应急措施，通知相关业主、物业使用人，并按照规定向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府、负有安全监督管理职责的部门以及负有维修养护责任的供电、供水、供热、供气等专业经营单位报告，协助做好相关工作。

第三十六条 物业服务区域内，充电设施安装应当符合国家和本省有关规定、标准。

具备电动汽车充电设施安装条件的，物业服务企业应当根据业主的需求协助办理充电设施安装，不得阻挠或者收取费用。

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